优化公租房运营管理 实现“住有所居”
实现“住有所居”是全面建成小康社会的必然要求。当前，我国已建立了包括廉租房、经济适用房、两限商品住房和公租房等多种形式的城镇困难群体住房保障供应体系。其中，公租房是为弥补廉租房、经济适用房保障范围较窄的不足，解决城镇“夹心层”等特殊困难群体的住房制度，其保障对象主要是农民工、初次就业的大学毕业生等既买不起经济适用房、两限商品住房又不符合廉租房申请条件的群体。公租房建设有效缓解了中低收入群体居住难题，但在其运营管理中仍然存在一定的困境。完善公租房运营体系是健全保障性住房体系建设的重要举措，也是推动全面建成小康社会的现实。
实现“住有所居”是全面建成小康社会的必然要求。当前，我国已建立了包括廉租房、经济适用房、两限商品住房和公租房等多种形式的城镇困难群体住房保障供应体系。其中，公租房是为弥补廉租房、经济适用房保障范围较窄的不足，解决城镇“夹心层”等特殊困难群体的住房制度，其保障对象主要是农民工、初次就业的大学毕业生等既买不起经济适用房、两限商品住房又不符合廉租房申请条件的群体。公租房建设有效缓解了中低收入群体居住难题，但在其运营管理中仍然存在一定的困境。完善公租房运营体系是健全保障性住房体系建设的重要举措，也是推动全面建成小康社会的现实。
完善优化公租房运营体系是改善民生、提升公租房制度可持续性的重要途径。截至2018年底，全国共有3700多万困难群众入住公租房，极大改善了困难群体的住房福利。为做好公租房的运营管理工作，历经不断探索，我国已形成一套行之有效的公租房运营模式。一是精准定位，确保惠及更多的低收入住房困难群众。对暂时还未得到住房安置的中心城区住房困难户进行货币化补贴，动态管理低收入群体信息，做到应保尽保。二是加强承租户清查。对已分配的保障房进行彻底清查，重点关注房屋空置和转租现象，收回空置期超过六个月和已转租的房屋，并进行重新分配。三是改善物业服务。以公租房运营主体下属的物业公司为平台，完善管理制度，加强物管人员培训和小区文化建设，改善居住质量。四是完善配套设施建设。基本确保各小区内或周边配套建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施。五是完善制度建设。积极探索“租补分离”“租售并举”等模式，设计合理的退出机制，使公租房进入可循环利用的轨道。此外，有些地区还因地制宜，探索出个性化的运营管理模式。例如，市“安置就业有岗位、经营增收有资产、稳定生活有保障、服务管理有组织”的社区服务与管理新模式，“构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质”的“四步走”模式，江西省“以为主、相关机构为辅、社区管理协同、外包物业直接管理”的运营体系等，均促进了公租房运营体系的完善。总体来看，我国公租房运营体系建设成效显著，大大提高了困难群体的居住质量，增强了其幸福感和获得感，对全面建成小康社会起到了促进作用。
我国公租房运营体系建设虽然取得了显著成效，但相关工作仍有进一步改进的空间。对照“分配公平、管理高效、低廉宜居”的居住需求，我国公租房运营体系在资金、管理、监管等方面仍存在一些困境，无法充分满足现实需求。
第一，运营管理资金不足。运营管理资金充足是满足公租房住房需求的前提。目前，我国公租房运营管理资金的充足程度还有待加强，主要体现在四个方面。一是物业管理收支存在缺口。公租房前期物业缴费率较高，但后期缴费率呈现下降趋势，不足以覆盖物业支出。二是维修资金来源有待明晰。关于公租房公共设施的后期和修缮，目前没有强制缴纳维修费用的，这在一定程度上影响了公租房的物业服务水平。三是部分困难群体租金缴纳困难。在未缴纳人群中，主要以低保户、无劳动能力的贫困群体为主。四是管理机构行政经费不足，影响了公租房日常管理工作和房屋管理人员工资的发放。
第二，运营管理水平不足。目前在公租房运营管理上尚存在几个难点。一是对象精准甄别难度高。个别不符合保障条件的承租户故意隐藏或伪造个人及家庭信息，以及信息变更不及时导致的信息不对称，影响公租房资源的精准匹配程度。二是退出机制健全程度不高。受到退出标准模糊、资格审核困难和多部门管理协调难等因素的影响，个别承租户在经济条件已得到改善后仍违规占用公租房，影响了困难群体的利益。三是前期住房规划完备水平不高，导致存在公租房用地选址偏远、配套设施不完善等瑕疵。四是社区管理缺乏针对性。随着“三房”合一政策的推行，公租房住房用户更加多元，同时随着生活水平的提高，人们更加注重舒适安全的生活和居住质量，这些情况都凸显了个别公租房社区管理水平有待提高的问题。
第三，整体性思维不足。公租房运营管理与服务是一项专业性强、涉及面广的系统工程，因此相关制度的完善和衔接是公租房承租户基本权益的重要基础。首先，在公租房运营管理方面，职能部门权责有待进一步明确，相关部门沟通有待进一步深入，如此才能形成管理合力，使相关政策紧密衔接。其次，很多公租房承租户居住地和户籍地分离，导致社区管理服务存在盲区。再次，当前公租房政策支持机制有待健全，财政扶持力度有待提升，基础设施和配套设施建设需不断完善。
第四，监管难度较大。公租房的分配、运营、管理程序比较复杂，涉及、企业、个人等多个主体，整套管理程序具有一定主观性，相关的法律条文在一些具体问题上仍有待细化。因此，在公租房分配运营管理过程中，要进一步发挥国家政策的惠民作用，保障低收入住房困难群体的权益。
建设和运营管理好公租房，不仅有助于协调城市发展与人民群活需要，对打造宜居宜业的人才友好型城市具有积极的推动作用，同时也对完善住房体制和促进房地产业健康发展具有重要意义。相关部门可从以下方面着手，化解公租房运营中的现实困境。
第一，拓展公租房管理资金的来源。一是“输血”式，即加大财政投入。可通过提取公积金增值收益、发行公租房债券等方式灵活筹集资金，成立公租房管理资金专项项目。二是“造血”式，即通过联合商品房与公租房共建，以商品房的收益补贴公租房运营管理资金，对公租房小区物业管理公司的税费给予一定减免等。
第二，强化公租房动态管理，完善进入退出机制。低收入群体的经济状况和需求是动态变化的，因此需要对公租房承租户进行动态管理。首先，立足大数据技术，在充分保障个人隐私的前提下核实公租房承租户的收入、财产、家庭结构等信息，把握其变化状况，实现“退出一户、递补一户”。其次，在严俏师母格识别的基础上，及时递补轮候的住房保障对象，提高保障性住房资源的利用效率。再次，实行公租房轮候对象公示制度，通过群众监督，提高承租户递补管理的精确性。最后，加大公租房居住管理办法宣传力度，与公租房承租户签署住房保障承诺书，加强诚育，对违规行为实施惩罚并纳入个人征信系统，进一步提高承租者守法守约意识，杜绝将公租房违规转借、转租、闲置和改变用途等违规现象。
第三，规划并盘活偏远公租房资源，加强配套设施建设。在贯彻省地、节能、环保原则的基础上，充分考虑承租户就业、就医、就学、出行需要，优化公租房规划布局。对现有的偏远小区，可在附近引入商品房开发，以促进基础设施建设，优化居住功能；也可根据申请者的基本情况对其进行功能划分，如将年纪偏大、健康状况不佳的承租者安排在同一区域，将其建设为养老社区；还可考虑增加公交、地铁等公共交通线，提升交通便利性。
第四，以需求为导向，打造优质公租房。重点推进小区整体设施建设，对建筑质量、住房安全等问题加强监管和整治，以公租房承租户的利益；同时明确公租房属地管理职能，提升管理服务质量，杜绝服务空白区域的存在。
第五，加强公租房制度顶层设计，完善公租房运营管理法律保障。首先，明确各方权责，细化职责分工，落实主体责任。其次，建立专门的公租房管理部门，进行统筹监管。可采用现代化信息网络配合“工商、保险、医疗、银行”的四位一体联合网络，加强对公租房申请、分配、退出等环节的监管，以确保公租房的合理使用。再次，健全公租房管理制度立法，以法律手段对公租房申请、分配、退出等环节进行强制性规范，强化执法依据和执行力度。最后，立足实际，因地施策，满足多样化需求。对人口流入量大、房价和租金水平较高的城市，应指导其合理确定公租房发展目标和年度计划，逐步增加公租房实物供给；对边远地区城市，应切实考虑其经济发展、地理、物流成本等情况，借鉴其他地区经验做法，制定符合其现实条件的公租房标准，加快公租房项目建设，大力改善当地困难群众的住房条件。