深究上海产业地产大市场 上海产业地产开发运营商
目前上海的产业地产开发运营商主要包括两类，一类是园区开发类国企，如张、临港集团、嘉定集团，另一种是市场化运作的外资企业和民企或国企如华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。目前上海的产业园区领域一直是国企占主导地位，国有园区分量过重。但总体来说上海园区开发类国企相对保守，还没有一个成功复制到全国的案例。
上海约有104个产业区块，大部分是由国企来开发运营，上海产业园区领域一直处于国企占据主导，国有园区分量过重，导致民营板块一直萎靡。如临港集团、张、嘉定集团，这些国企统称为园区开发类国企。
2017年，上海产业园区完成工业总产值30473亿元，占全市工业总产值的84%，由此可见产业园区是落实上海产业发展战略的生力军，承担着推进上海深度参与全球产业竞争的重大任务。而园区开发类国企作为产业园区开发主体，为上海的产业发展发挥重要作用。提升园区发展水平的关键在于提高园区开发类国企的综合实力。
园区开发类国企主要承担着产业园区的土地开发、基础设施建设、招商引资、管理运营等经济发展功能；园区开发类国企又分为两类，一类是功能类国企，其主要目标是完成经济发展的战略任务，同时兼顾经济效益，其定位为“功能操盘手，服务集成商”，其主要业务为土地一级开发和基础实施建设，另一种则是更接近市场的开发商，如张江、漕河泾和金桥，其业务除了一级土地开发外，还涉及标准厂房、研发办公楼的自主开发。
一级土地开发商由于上海工业成本倒挂，属于亏本状态，而其可以借助公信力背书，从银行获得低息贷款。大部分都是旧债还新债，园区开发类国企的负债水平都比较高，约6成超过60%的警戒线。而参与自主物业开发的园区国企则资金实力、开发能力、服务能力和市场化能力都较强。
目前上海园区开发类国企在集团（母公司）层面基本上都是国有独资，此局面估计在未来2-3年内不会改变，以功能任务的实现；而在子公司层面，已有金桥、张江、外高桥、陆家嘴、市北高新等5家开发区实现了上市，预计随着国企的深入，将会有新一批园区开发类国企上市的步伐。
而在子公司层面发展混合所有制将是园区开发类国企推进的主流模式，据悉已有部分区县园区着力开展混合所有制试点，积极引进基金、民营开发商、第三方服务商等社会资本。
对于上海园区开发国企目前预见的挑战则是对于土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题；在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题；在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。
目前进入上海、市场化运作的外资企业和民企或国企包括华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。相比上海园区开发类国企，这些外资、民资的市场化产业地产商在决策和管理机制、薪酬体系、金融工具运用等方面都比较灵活和贴近市场，且在物业开发经营方面都积累了专业的实践经验，将会对上海园区开发类国企造成极大的冲击。
目前已有不少人才从园区开发类国企跳槽到民企和外企。而且，在土地20年使用新政前，园区开发类国企还拥有获得土地资源的比较优势；但新政后，国有开发类国企面临前所未有的市场竞争压力。
市场化运作的产业地产商在上海有几种模式，一是普洛斯物流地产模式、二是是科技园模式，三是创新工厂模式。
创新工场模式即将专业的创业导师、良好的投资和风险投资、全方位的创业创新服务，以及在空间载体等方面的支持进行协同，将园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合，实现共赢。
普洛斯物流地产模式即普洛斯通过引入海外地产基金，通过专业化的园区定位和运营，实现稳定收益后，将资产打包实现证券化、基金化，再进行滚动开发。
科技园模式即科技园在松江中山街道的项目，采用轻重资产分离的模式。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等；轻资产公司与重资产公司签订委托服务合同，负责园区招商引资、企业服务等。为体现激励，轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。
张翰眼睛密集图